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Come Guadagnare con il Capital Gain in Immobili [Video]

Per ottenere grandi ritorni con gli immobili devi fare quello che tecnicamente viene chiamato Capital Gain. Il Capital Gain infatti è il modo di guadagnare più redditizio che ci sia, dunque è quello che garantisce i maggiori ritorni economici. Ma cosa significa esattamente Capital Gain?

Capital Gain letteralmente significa guadagno di capitale, e viene utilizzato per indicare tutti quei modi di guadagnare finalizzati ad aumentare il valore del tuo capitale. Se ad esempio hai 60.000 euro e dopo averli investiti raggiungi 100.000 euro, ecco che avrai guadagnato 40.000 euro; questo guadagno di 40.000 euro rappresenta il tuo Capital Gain.

Come si fa Capital Gain in Immobili?

Bene, ci sono molti modi di fare Capital Gain in immobili. Ad esempio, si può acquistare un immobile e rivenderlo. Se acquisto un immobile a 100.000 euro e lo rivendo a 150.000 euro, ho guadagnato 50.000 euro. Operazioni del genere avvengono ogni giorno. Oppure si può ristrutturare un immobile e rivenderlo.

In ogni caso tieni presente che per fare Capital Gain non è fondamentale rivendere un immobile, in quanto il vero guadagno del tuo capitale avviene quando acquisti un immobile, proprio perché è in questo momento che aumenti il tuo patrimonio, a patto di acquistare l’immobile sotto costo rispetto al suo valore di mercato. Facciamo un esempio. Prima di acquistare l’immobile hai un capitale di 70.000 euro, invece dopo averlo acquistato hai un capitale di 100.000 euro, anche se non rivendi l'immobile. Questo perché hai acquistato a 70.000 euro un immobile che vale 100.000 euro, guadagnando così 30.000 euro. Come vedi il guadagno avviene quando acquisti un immobile, a patto come detto prima che lo acquisti sotto costo rispetto al suo valore di mercato.

Lo stesso concetto vale per la ristrutturazione, infatti anche in questo caso il vero aumento del tuo capitale avviene quando ristrutturi l’immobile, perché è la ristrutturazione che ne aumenta il suo valore. Quindi anche in questo caso stai guadagnando a mano a mano che procedi con la ristrutturazione, a patto naturalmente di spendere poco. In questo modo quello che fai aumenta il valore dell’immobile più di quello che spendi per la ristrutturazione. Ad esempio in una ristrutturazione spendi 5.000 euro ma il valore del tuo immobile aumenta di 50.000 euro, come vedi questo è un gran bel guadagno ed inoltre è un esempio perfetto di quello che ti ho appena detto. Per cui anche se non rivenderai mai l’immobile dopo averlo ristrutturato, avrai comunque guadagnato.

Io stesso molte volte ho realizzato dei Capital Gain senza rivendere i miei immobili, proprio perché la rivendita non è un passaggio fondamentale per guadagnare.

Infatti la rivendita dell’immobile serve solo a monetizzare il tuo guadagno, ovvero è ciò che ti consente di trasformare il tuo guadagno stimato in un guadagno reale, ovvero sotto forma di denaro. Questo perché come abbiamo appena detto il guadagno avviene prima della rivendita, per cui il Capital Gain avviene prima di rivendere un immobile. Questo significa che puoi aumentare il tuo capitale e quindi diventare più ricco anche se non rivendi mai i tuoi immobili, proprio perché acquistando sotto costo e ristrutturando spendendo poco riesci comunque ad aumentare il tuo capitale.

In ogni caso anche la rivendita è importante, anche perché quando si rivende un immobile si possono attuare delle strategie per vendere l’immobile più caro rispetto al suo valore di mercato, e quindi guadagnare ulteriormente anche in questa fase. Il che significa che posso vendere a 130 un immobile che vale 100, semplicemente grazie a delle strategie ben precise e collaudate. Insomma ci sono diversi modi per fare Capital Gain (acquistare sotto costo, ristrutturare spendendo poco, rivendere caro) e tutti questi modi ti conducono ad un obiettivo ben preciso: aumentare il tuo patrimonio e diventare più ricco.

Naturalmente unendo queste tre modalità di Capital Gain riuscirai ad ottenere un grande guadagno, proprio perché guadagnerai in ognuna di queste fasi. Ed è questo che dovresti cercare di fare in ogni tua operazione immobiliare di Capital Gain. Quello che dovresti fare cioè è:

  1. Acquistare l’immobile ad un prezzo più basso del suo valore di mercato. Ad esempio se l’immobile vale 100.000 euro tu lo devi pagare 65/70.000 euro massimo, spese accessorie comprese. Lo devi quindi acquistare sotto costo di circa 1/3 rispetto al suo valore di mercato.
  2. Dopo che hai acquistato l’immobile sotto costo di circa 1/3, devi aumentarne il suo valore attraverso un intervento immobiliare, ad esempio una ristrutturazione in cui spendi poco.
  3. Infine, devi rivendere l’immobile ad un prezzo più alto rispetto al suo valore di mercato. Quindi se l’immobile vale 100, tu devi cercare di venderlo a 130.

Naturalmente se vuoi semplificarti la vita puoi anche acquistare un immobile sotto costo e rivenderlo caro, saltando quindi la ristrutturazione. Oppure puoi anche solamente acquistare un immobile sottocosto e rivenderlo al prezzo di mercato. In ogni caso io ti consiglio di cercare di aumentare il tuo patrimonio in ognuna di queste tre fasi, in quanto devi cercare di guadagnare il massimo.

Facciamo un esempio per farti capire meglio come avviene il guadagno in ognuna di queste fasi. Un immobile vale 100.000 euro, tu lo acquisti a 70.000 euro spese accessorie comprese: con l’acquisto hai quindi guadagnato 30.000 euro.

Lo ristrutturi spendendo 5.000 euro e grazie a questa ristrutturazione ora l’immobile vale 125.000 euro. Con la ristrutturazione hai quindi guadagnato altri 20.000 euro.

Infine, rivendi l’immobile a 150.000 euro, con la rivendita hai quindi guadagnato altri 25.000 euro. Facciamo due conti. In tutto hai speso 75.000 euro e hai incassato 150.000 euro. Hai quindi guadagnato 75.000 euro, per cui hai esattamente raddoppiato il tuo capitale, realizzando un profitto del 100%. Come vedi unendo più Capital Gain in una stessa operazione immobiliare si possono ottenere dei ritorni molto alti.

Io stesso cerco di seguire questo schema quando faccio Capital Gain, cerco quindi sempre di guadagnare in ogni fase, al fine di guadagnare davvero il massimo.

Ovviamente, se vuoi rivendere un immobile, è meglio rivenderlo il prima possibile, anche perché questo ti mette al riparo da eventuali oscillazioni del prezzo di mercato. Inoltre, conviene rivendere un immobile il prima possibile specialmente se hai un finanziamento in corso che ti ha consentito di acquistare l’immobile, questo perché col passare del tempo il tuo guadagno diminuirà, perché più passa il tempo e più interessi sul finanziamento dovrai pagare.

Anche io, specialmente quando acquisto un immobile attraverso un mutuo, cerco sempre di rivenderlo il prima possibile, perché so bene che questo aumenta il mio guadagno finale.

Bene, una volta che avrai rivenduto l’immobile avrai a disposizione una grossa quantità di denaro, che potrai re-investire in un nuovo immobile. Seguendo questo schema, ovvero rivendendo un immobile il prima possibile e re-investendo il denaro, col tempo sarai in grado di acquistare immobili sempre più grandi e di diventare proprietario di molti immobili. Ti faccio subito un esempio. Ammettiamo che compri un immobile a 100.000 euro ma che vale 150.000 euro. Lo rivendi dopo 6 mesi, guadagnando quindi 50.000 euro. Nei successivi 6 mesi fai la stessa cosa, compri un immobile a 100.000 euro ma che vale 150.000 euro e lo rivendi guadagnando altri 50.000 euro. In un anno quindi hai guadagnato 100.000 euro, raddoppiando il tuo capitale di partenza. Ora infatti hai 200.000 euro da investire. E ora, con questi soldi, puoi acquistare 2 immobili e rivenderli entrambi dopo 6 mesi, guadagnando quindi altri 100.000 euro.

Nei successivi 6 mesi hai quindi a disposizione 300.000 euro da investire, e quindi puoi acquistare 3 immobili da rivendere, guadagnando altri 150.000 euro e portando il tuo capitale a 450.000 euro, e così via. Come vedi reinvestendo i profitti sei in grado già dopo un paio di anni di guadagnare centinaia di migliaia di euro e di diventare proprietario di diversi immobili. Ma ti dico di più, seguendo questo schema di reinvestimento, dopo soli 3 anni moltiplichi per 10 il tuo capitale di partenza. Ciò significa che se parti con 100.000 euro, dopo soli 3 anni raggiungi 1 milione di euro. E immagina dopo 10 anni, immagina il tuo capitale dopo 10 anni.

Tra l’altro il fatto di acquistare molti immobili porta con se anche un vantaggio. Infatti essere proprietario di molti immobili serve anche ad annullare il tuo rischio, in quanto tu dirigi il tuo capitale non su un singolo bene, bensì lo diluisci su più beni. Così facendo praticamente azzeri completamente il rischio dell’investimento. In pratica anche se non riuscirai a ri-vendere un immobile, riuscirai comunque a rivendere gli altri, riuscendo quindi a guadagnare.

Un Capital Gain del 250%

Ti ho detto prima che con gli immobili si possono ottenere dei grandi ritorni, anche a 3 cifre. Ma come si fa ad esempio ad ottenere un ritorno del 250% sul tuo capitale? Si ottiene un ritorno del genere perché solitamente nelle operazioni immobiliari si mette il 20% di soldi nostri nella somma totale necessaria per acquistare l’immobile e poi perché si acquista l’immobile sottocosto di circa 1/3. Questo produce appunto un ritorno del 250%. Ad esempio un immobile vale 150.000 € ma io lo acquisto a 100.000 €, spese accessorie comprese. Sto comprando quindi l’immobile sottocosto di 1/3. Dei 100.000 € che mi servono per acquistarlo 20.000 € li metto io mentre i restanti 80.000 € me li faccio prestare, non necessariamente da una banca. Rivendo quindi l’immobile al prezzo di mercato guadagnando 50.000 €. Quindi, mettendo 20.000 €, ho guadagnato ben 50.000 €: il ritorno come vedi è del 250%.

Questo modo di operare rientra in quello che viene definito leva finanziaria, ed è molto efficace. Ovviamente e a parità di tutto, meno soldi nostri metteremo nell’operazione immobiliare e maggiore sarà il ritorno che otterremo, mentre più soldi nostri metteremo nell’operazione immobiliare e minore sarà il ritorno che otterremo. Quindi l’ideale è mettere meno soldi possibile, come fanno gli immobiliaristi, me compreso, in questo modo si avrà più leva finanziaria perché utilizzeremo il denaro degli altri.

Se invece non vuoi chiedere denaro in prestito e utilizzare solamente i tuoi soldi, il Capital Gain ti garantisce comunque dei profitti molto elevati. Per riprendere l’esempio precedente, acquisti un immobile a 100.000 euro e lo rivendi a 150.000 euro: guadagni quindi 50.000 euro, che sul tuo capitale iniziale, ovvero 100.000 euro, rappresenta il 50% di profitto. Come vedi stiamo sempre parlando di profitti molto alti.

Leva Finanziaria Capital Gain in Immobili

Infine, se operi in leva finanziaria e unisci vari Capital Gain, ovvero se come ti ho detto prima guadagni durante l’acquisto, la ristrutturazione e la rivendita, puoi ottenere un ritorno sul tuo capitale anche del 500%, dunque un ritorno davvero enorme. Se ti ricordi nell’esempio di prima sui Capital Gain multipli avevamo guadagnato 75.000 euro investendo 75.000 euro di soldi nostri. Supponiamo di ripetere questa operazione utilizzando la leva finanziaria e quindi mettendo solo il 20% di soldi nostri, ovvero soltanto 15.000 euro. Così facendo guadagniamo 75.000 euro con soli 15.000 euro, che appunto rappresenta un profitto del 500%.

Questa è la prova evidente che l’investimento in immobili è molto più conveniente e molto più remunerativo rispetto agli investimenti classici. Quale investimento ti fa generare profitti del 250% o del 500% sul tuo capitale? Ricorda: investendo in immobili ti arricchisci tu, proprio perché generi dei profitti così alti, invece investendo nel modo classico si arricchiscono gli altri, proprio perché utilizzano i tuoi soldi per investire in immobili e in altri beni e a te danno solo le briciole.

Io stesso non lascio mai fermi i miei soldi nel mio conto corrente, bensì li investo subito in immobili: e cosi devi fare anche tu, è davvero la scelta migliore.

Oltre a ciò ricorda che i soldi si svalutano nel tempo, invece gli immobili si rivalutano nel tempo, quindi avere un immobile piuttosto che dei soldi fermi è molto più conveniente anche da questo punto di vista.

Per cui inizia oggi stesso anche tu a guadagnare in immobili facendo Capital Gain e a generare enormi profitti con gli immobili.

Se vuoi approfondire questi argomenti e imparare come guadagnare partendo da zero, ti consiglio di scaricare il Videocorso Guadagnare in Immobili con il Capital Gain. Compila ora il box sottostante per ricevere gratis un estratto del Videocorso.






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Il Videocorso che ti insegna:
  • Cosa è il Capital Gain e qual è la regola aurea dell'investimento in immobili;
  • Come acquistare immobili sotto costo rispetto al loro valore di mercato e come fare affari alle Aste Immobiliari;
  • Come aumentare il valore di un immobile, come ristrutturarlo spendendo pochissimo e come rivenderlo guadagnando il massimo;
  • Cosa fare per iniziare immediatamente a guadagnare con il Capital Gain, anche senza soldi, senza competenze e anche senza dover acquistare un immobile.
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L'Autore: Giacomo De Carlo
Immobiliarista, investitore, formatore, autore di diversi videocorsi e libri. Puoi seguirlo su Google+ o su Facebook.



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