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Come sfruttare le ereditÓ di immobili per guadagnare

Quando qualcuno eredita un immobile si crea inesorabilmente un'occasione per guadagnare. Vediamo come è possibile sfruttare in maniera intelligente questi casi per dare un'impennata alle nostre entrate.

Possiamo guadagnare dalle eredità sia se siamo gli eredi (ovviamente), sia se viene messo in vendita da terzi un immobile appena ereditato.

Distinguiamo i due casi.

Caso 1: Siamo gli eredi dell'immobile

Questo caso è abbastanza scontato e banale. Ereditando una casa possiamo decidere, se non vogliamo utilizzarla per viverci, di affittarla o di venderla, incassando così grosse quantità di denaro.

Quello che è un po' meno banale è sapere come fronteggiare certe situazioni che possono capitare. Sto parlando della "lotta" tra coeredi; spesso infatti non si è d'accordo sul da farsi. A volte c'è chi vuole vendere e chi no, e questo può condurre ad una situazione di stallo.

Può succedere anche tra parenti stretti (persino tra fratelli). Magari gli interessi tra gli eredi sono diversi (tenore di vita, ricchezza, affezionamento al bene, bisogno impellente di liquidità, scelta difficile tra affitto, vendita o entrata in possesso dell'intera quota dell'immobile, etc) e questo fa sì che non si riesca a trovare un accordo tra le parti. E, non è secondario neanche il fatto che una mancata scelta porti, con il passare del tempo, ad una svalorizzazione o a un decadimento del bene, magari causato della mancata manutenzione, con una perdita economica non irrilevante.

Vediamo come risolvere il problema nella maniera più intelligente. In questi casi di stallo può essere utile il ricorso alla Divisione Giudiziaria (art. 713 c.c.), provvedimento estremo, dispendioso ma risolutivo!

Secondo tale articolo anche un solo coerede può richiedere (e ottenere), attraverso un semplice atto di Citazione redatto da un avvocato, la divisione giudiziaria da parte del Giudice del luogo in cui è avvenuta l'apertura della successione.

Quest'ultima azione è da intraprendersi qualora tutte le precedenti azioni conciliatrici abbiano avuto esito negativo; ad esempio si può procedere con delle azioni conciliatrici attraverso l'intervento di un Notaio o con il ricorso ad un Organismo di Mediazione elencato sul sito del Ministero di Giustizia. Si precisa che l'azione della Mediazione è stata resa obbligatoria se ci si vuole rivolgere a un Giudice.

Se la Mediazione non ha portato all'accordo tra i coeredi, il Giudice provvederà a mettere in vendita l'immobile attraverso un'asta pubblica (vendita all'incanto ex artt. 788 e 576 c.p.c.) secondo le modalità di legge, con divisioni delle spese e provvederà ad assegnare il ricavato della vendita secondo le rispettive quote.

In pratica un erede può vendere la sua quota anche se non tutti gli eredi sono d'accordo nel vendere l'immobile.

Tutto facile e felicemente risolto? Non esattamente perchè esistono aspetti fortemente negativi e dolorosi. In primis gli strascichi e i rancori tra parenti, e poi la messa in vendita genera introiti fortemente ridotti rispetto al valore reale di mercato.

Infatti la vendita all'asta comporta quasi sempre la cessione del bene a un prezzo inferiore a quello di mercato. Infatti è difficile che nell'asta si riesca a vendere l'immobile al primo tentativo per cui il Giudice procede a bandire aste successive con un abbassamento graduale del prezzo iniziale. Non è raro il caso di vendita a prezzi anche del 50% in meno rispetto a quello iniziale, con tempi di vendita che sfiorano anche i 10 anni.

Un tale scenario dovrebbe portare a più miti consigli i coeredi e a tentare di trovare una soluzione ragionevole e tempestiva.

Caso 2: Non siamo gli eredi dell'immobile

Sono tantissimi gli immobili messi in vendita ogni anno dopo che questi vengono ricevuti in eredità. Spesso gli eredi sono tanti e non hanno tempo e/o voglia di gestire come si dovrebbe il bene ricevuto. La conseguenza principale è che l'immobile di frequente viene svenduto.

L'eredità infatti è uno dei tanti motivi per cui i proprietari possono diventare dei Don't Wanter, e questi casi sono molto più comuni di quanto si possa pensare.

Di conseguenza quando stiamo visitando un immobile diventa fondamentale, se ancora non sappiamo che il bene è stato ereditato, chiedere ai proprietari come mai hanno deciso di vendere l'immobile. Se rispondono che il motivo della vendita è l'eredità tra più eredi allora è molto probabile che i proprietari accettino un prezzo di vendita molto inferiore a quello di mercato, a volte inferiore anche del 30-50%, in base all'immobile, alla tipologia, al prezzo e ad altre caratteristiche minori.

Ovviamente più sono gli eredi, più sarà possibile ottenere uno "sconto" maggiore sul prezzo di vendita; questo perchè, come detto, gestire un'eredità tra più eredi può essere problematico e molto spesso gli eredi hanno tutto l'interesse a liberarsi dell'immobile.

Una volta acquistato l'immobile a un prezzo così conveniente diventa molto facile guadagnare dei soldi. L'affare infatti si fa quando si compra e se riusciamo ad ottenere un immobile a un prezzo così basso sarà molto facile affittarlo ottenendo ritorni altissimi oppure rivenderlo ad un prezzo molto maggiore rispetto al prezzo d'acquisto.

Spesso è anche possibile aumentare ulteriormente il valore del bene con una piccola ma mirata ristrutturazione (a volte gli immobili sono vecchiotti e in cattivo stato), ristrutturazione che ci permetterà di guadagnare ulteriori grosse cifre a fronte di spese molto limitate.

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L'Autore: Andrea De Carlo
Freelance e investitore. Puoi seguirlo su Google+ o su Facebook.



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