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Come trasformare una rendita immobiliare da 800 € in una da 2500 €

Affittare il tuo immobile in un modo rispetto ad un altro può portare a risultati completamente diversi: ecco come Roberta è riuscita ad affittare casa sua a 2500 € al mese al posto di 800 €.

Fino a tre anni fa Roberta affittava un suo appartamento, un quadrivano in una zona storica centrale di Cagliari, incassando un canone di 800 € al mese. Come è riuscita oggi a triplicare la rendita?

Per spiegarlo partiamo dalle basi, la struttura dell'appartamento. Parliamo di un immobile al piano terra in uno dei quartieri storici di Cagliari, di circa 140 mq, composto da 5 grandi ambienti, come li facevano una volta, con 3 stanze da letto, soggiorno, cucina, 2 bagni e un piccolo sgabuzzino. Tutti questi ambienti sono collegati da un lungo andito.

La struttura della casa era molto simile a questa:

1) Modalità Casa Unica: 800 € al mese di affitto

L'appartamento era affittato ad una famiglia. Questa era la modalità che Roberta ha sempre utilizzato, la più scontata e la più banale. Ma è quella che rende meno. Affittare l'immobile a una famiglia rendeva 800 € al mese.

Una volta trovata una famiglia a cui affittare l'immobile la rendita è automatica. Ci sono però degli svantaggi (rispetto alle modalità che vedremo in seguito), tra cui l'usura dell'immobile (una famiglia vive a pieno la casa), il blocco dell'immobile (un contratto 4 4 blocca la casa per diversi anni) e la scarsa diversificazione (se la famiglia se ne va non si percepisce l'affitto).

Con una tecnica semplice semplice Roberta è però poi riuscita ad aumentare l'incasso mensile. La vediamo subito, ma prima analizziamo i pro e i contro di questa prima modalità.

  • Pro Modalità Casa Unica: gestione dell'affitto più semplice;
  • Contro Modalità Casa Unica: rendita minore, usura dell'immobile maggiore, affitto a una famiglia, diversificazione bassa, blocco dell'immobile.

2) Modalità Stanze: 960 € al mese di affitto

Una strategia molto usata per aumentare il canone d'affitto è affittare le singole stanze; questo infatti porta quasi sempre ad ottenere una rendita maggiore rispetto al caso precedente dell'immobile intero.

Affittando le singole stanze (rispettivamente 330 €, 330 € e 300 €) a lavoratori e studenti Roberta è riuscita a fare 160 € in più al mese rispetto all'affitto base, per un totale di 960 €. 

Rispetto al caso precedente, la gestione dell'affitto è un po' più complicata, ora infatti è necessario trovare 3 affittuari e non più 1. Ma questa nuova modalità porta dei vantaggi. Per prima cosa la diversificazione è maggiore; se ora un affittuario dovesse andare via Roberta percepirebbe comunque l'affitto dagli altri due inquilini. L'usura dell'immobile è leggermente minore, in quanto lavoratori e studenti stanno per la maggior parte del tempo fuori casa. L'immobile inoltre viene bloccato per meno tempo, dato che i contratti transitori e quelli per studenti hanno una durata minore. E per finire non si affitta più ad una famiglia, aspetto che può portare a qualche alleggerimento burocratico.

A questo punto Roberta si è superata, con un'idea geniale è riuscita ad alzare ulteriormente la rendita mensile, e non di poco. Vediamo come ha fatto.

  • Pro Modalità Stanze: rendita leggermente maggiore, usura dell'immobile minore, affitto non a famiglie, diversificazione maggiore, minor blocco dell'immobile;
  • Contro Modalità Stanze: gestione affitto più complicata.

3) Modalità Monolocali: 2500 € al mese di affitto

Capendo le potenzialità degli affitti delle singole stanze, Roberta ha poi deciso di modificare strutturalmente l'immobile e trasformare ogni stanza in un monolocale a se stante. In questo modo ha potuto sfruttare anche il soggiorno e la cucina, ottenendo così due nuove rendite che prima non poteva avere a disposizione. Questo è stato possibile in quanto le stanze originarie dell'immobile erano molto grandi, ognuna aveva infatti una metratura adatta per un monolocale.

Per ottenere questa trasformazione Roberta ha dovuto fare dei cambiamenti strutturali all'immobile: ha infatti aggiunto 1 bagno in una stanza e diviso in due i 2 bagni originari (ogni monolocale deve avere il bagno privato in camera), ha dovuto aggiungere 4 cucinotti (uno in ogni stanza, una cucina già la possedeva) e ha dovuto montare un portoncino blindato al posto di ogni singola porta che prima delimitava ogni stanza. Per finire ha aggiunto delle pompe di calore nelle stanze che prima ne erano sprovviste. Con meno di 10.000 € (recuperati subito in 4 mesi) ha trasformato 1 appartamento unico in 5 monolocali privati, riscaldati e indipendenti gli uni dagli altri.

In questo modo appena si apre il portone principale dell'appartamento si trova un andito (l'unico ambiente in condivisione) con 5 porte blindate: ognuna di queste, come detto, porta ad un monolocale.

La nuova struttura della casa è quella dell'immagine seguente:

I  5 monolocali garantiscono a Roberta, ogni mese, una rendita di 2500 € (ciascun monolocale rende 500 €). Rispetto allo scenario iniziale la rendita è più che triplicata. Si tratta di un caso da manuale, una grande operazione che permette di vivere di rendita per tutta la vita. Roberta ha creato un piccolo albergo in miniatura, albergo che può gestire comodamente da privato, senza partita iva.

I vantaggi di questa scelta sono enormi, la rendita è massima e l'unico svantaggio sono i lavoretti da realizzare, ma con intelligenza e gusto è possibile realizzare monolocali esteticamente molto attraenti e funzionali spendendo poco. Oltretutto con l'aumento della rendita è facile ripagarsi in pochissimi mesi tutte le spese affrontate.

Paradossalmente si è anche ridotto il tempo medio per l'affitto. Affittare un monolocale a 500 € è molto più facile che affittare una casa intera ad una famiglia a 800 €.

  • Pro Modalità Monolocali: rendita massima, usura dell'immobile minore, facilità nel trovare gli affittuari, affitto non a famiglie, diversificazione massima, minor blocco dell'immobile;
  • Contro Modalità Monolocali: gestione affitto più complicata, spese necessarie per creare la nuova struttura.

Ovviamente Roberta ha potuto realizzare tutto quanto perchè ha avuto la fortuna di possedere una casa con stanze molto grandi, di circa 30 mq ciascuna, ma ha avuto il grande merito di aver saputo sfruttare al meglio l'occasione. Tante altre persone si sarebbero limitate ad affittare l'immobile seguendo la prima modalità, cullandosi nella comodità di ricevere un affitto.

Probabilmente sarà difficile replicare questi risultati, ma è il concetto che conta, ci si può avvicinare in tantissimi casi. Se non hai una casa con 5 ambienti grandi puoi comunque migliorare notevolmente le tue rendite seguendo questi semplici consigli.

Come sempre la differenza la fanno le idee, la determinazione e l'azione.

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L'Autore: Giacomo De Carlo
Immobiliarista, investitore, formatore, autore di diversi videocorsi e libri. Puoi seguirlo su Google+ o su Facebook.



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