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I 3 fattori per determinare il Prezzo di un Immobile

Ti sei mai chiesto qual'è il prezzo giusto di un immobile? Magari di un immobile che possiedi? Il campo della valutazione immobiliare è un campo davvero vasto e complesso tant'è che su uno stesso immobile a volte le valutazioni possono essere profondamente diverse.

Questo capita perchè ci sono numerosi professionisti che a vario titolo possono dire la loro: geometri, ingegneri, architetti, agenti immobiliari, consulenti immobiliari, immobiliaristi e così via. Ognuno "misura col suo metro" dato che non c'è chiarezza nei criteri di valutazione da utilizzare. Tuttavia, come è nel mio stile, personalmente cerco sempre di semplificare le cose e non di complicarle in modo tale da analizzare meglio e con più efficacia la realtà immobiliare.

Con l'esperienza ho evidenziato solamente tre fattori importanti da tenere in considerazione quando si deve determinare il prezzo di un immobile, specialmente ai fini dell'investimento. Dall'interazione di questi tre fattori scaturisce il prezzo dell'immobile stesso. Questi sono:

  • la metratura;
  • le condizioni;
  • la zona.

Pensa che questi tre fattori interagiscono a tal punto che nella mia regione ho visto in vendita immobili a 100 € al mq ed ho visto in vendita immobili a 10.000 € al mq, dunque cento volte tanto!

Esistono anche altri fattori che possono influire nella determinazione del prezzo di un immobile ma quelli veramente fondamentali sono i tre che ti ho appena citato, quindi la prossima volta che fai un investimento immobiliare tieni sempre presente questi tre fattori che sono gli unici davvero importanti ai fini della determinazione del prezzo di un immobile.

Vediamoli ora descritti nel dettaglio.

La metratura

La metratura rappresenta la grandezza dell'immobile ed è forse il fattore più famoso per determinare il prezzo, in sostanza è il famoso "prezzo al mq" e può essere rappresentato in mq netti (ovvero la superficie calpestabile) oppure in mq commerciali (ovvero la superficie calpestabile la superficie occupata dalle mura). Occhio quindi a quando si compra, bisogna sapere se stiamo comprando i mq commerciali o quelli netti anche perchè tra questi mediamente c'è una differenza del 10-15% di superficie che può arrivare anche al 20% nei palazzi storici, il che non è poco. È chiaro quindi che a parità di tutto più è grande l'immobile e più esso varrà. Bisogna sottolineare tuttavia che il prezzo dell'immobile al mq non aumenta in modo direttamente proporzionale all'aumentare della metratura. Ad esempio una casa di 100 mq stimata in 3.000€ al mq vale 300.000€, ma se la stessa casa fosse ad esempio grande 500mq, essa non potrebbe mai essere stimata in 3.000€ al mq e dunque chiaramente non potrebbe mai valere 1.500.000€, proprio perchè all'aumentare della metratura il prezzo al mq diminuisce. Ai fini dell'investimento è preferibile comprare immobili di piccolo taglio.

Le condizioni

Le condizioni dell'immobile rappresentano un altro importante fattore ai fini della determinazione del prezzo, nel senso che una cosa è comprare un immobile da ristrutturare, altra cosa è comprare un immobile nuovo con finiture lusso! È un esempio un pò estremo ma rende bene l'idea. Ai fini dell'investimento è preferibile comprare immobili da ristrutturare, più o meno leggermente.

La zona

La zona è un fattore spesso sottovalutato nella determinazione del valore di un immobile, ma di solito è talmente prevalente rispetto agli altri da far schizzare alle stelle il prezzo di un immobile. È chiaro quindi che normalmente e a parità di tutto gli immobili ubicati in centro valgono di più di quelli ubicati in zone periferiche, i quali a loro volta valgono di più di quelli ubicati nelle campagne. Oltre alla vicinanza coi servizi e alla vita cittadina il motivo per il quale normalmente gli immobili in centro valgono più di tutti gli altri è il fatto che in centro non si può più costruire dato che è tutto occupato. Ai fini dell'investimento è preferibile comprare immobili in centro; il loro valore è sempre destinato ad aumentare.

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L'Autore: Giacomo De Carlo
Immobiliarista, investitore, formatore, autore di diversi videocorsi e libri. Puoi seguirlo su Google+ o su Facebook.



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