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Le 3 fasi della Compravendita Immobiliare

C'è molta confusione sulle fasi necessarie per acquistare un immobile e dato che spesso prevale la prassi rispetto alla legge una compravendita può risultare diversa da un'altra.

Per l'investitore immobiliare è molto importante conoscere il corretto percorso della compravendita di un immobile per sapere in ogni momento in che fase si trova ma soprattutto per capire a chi e perchè sta anticipando i suoi soldi, altrimenti rischia di darli a vuoto.

Devi quindi conoscere le 3 fasi della compravendita immobiliare:

  • Proposta di Acquisto;
  • Preliminare di Compravendita;
  • Rogito Notarile.

Vediamo quindi nel dettaglio le 3 fasi esaminando il tipo di compravendita più comune, ovvero quello in cui c'è un intermediario, in genere rappresentato dall'agenzia immobiliare.

Proposta di Acquisto

L'acquirente tramite l'agenzia formula una proposta di acquisto nella quale viene indicato il prezzo a cui si vuole acquistare l'immobile. In genere, ma non è obbligatorio, la proposta di acquisto viene corredata da un assegno che viene intestato al venditore e consegnato all'agenzia a conferma della serietà della proposta di acquisto stessa. Se il venditore accetta, molto bene, si può passare alla fase successiva. Se il venditore invece rifiuta può fare la cosiddetta contro-proposta. Nel campo della compravendita di immobili la contro-proposta è una nuova proposta simile/vicina alla proposta di acquisto che si è ricevuta. Il fine della contro-proposta è quello di trovare un punto di incontro tra venditore e acquirente e quindi vendere l'immobile. Ti faccio un esempio per chiarire meglio il tutto. Un venditore sta vendendo una casa a 200.000 €. Un potenziale acquirente gli offre 180.000 €. Il venditore rifiuta ma fa una contro-proposta a 190.000 €, la quale viene accettata dall'acquirente e quindi l'affare viene concluso. Dunque vista la proposta a 180.000 € il venditore l'ha rifiutata e ha "rilanciato" a 190.000 €, come in una partita di poker. Non a caso spesso le trattative somigliano proprio a delle partite di poker. Il senso della proposta di acquisto è quindi quello di trovare un accordo sul prezzo, in modo tale che poi si possa procedere con i controlli per verificare che l'immobile è in regola.

Preliminare di Compravendita

Una volta che il venditore accetta la proposta di acquisto formulata dall'acquirente tramite l'agenzia il passo successivo è il preliminare di compravendita, il famoso "compromesso", dove le parti si accordano in maniera più dettagliata sull'acquisto dell'immobile specificando meglio modalità, condizioni e caratteristiche dello stesso. L'acquirente inoltre versa al venditore tramite assegno intestato al venditore stesso una somma a titolo di caparra confirmatoria pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile. Se l'acquirente non terrà fede al contratto perderà la somma, se invece chi non tiene fede è il venditore quest'ultimo dovrà dare al primo il doppio della somma versata. Con la firma di entrambe le parti l'agenzia percepisce la provvigione ed esce di scena.

Rogito Notarile

È il passo finale di ogni compravendita immobiliare, le parti si presentano dal notaio il quale nell'atto di compravendita riprende quanto stabilito nel preliminare di compravendita. Infine il notaio registra l'atto presso l'Agenzia delle Entrate e trascrive il trasferimento di proprietà presso l'Agenzia del Territorio.

Queste 3 fasi rappresentano il percorso normale e corretto per acquistare o vendere un immobile se ci si appoggia ad un intermediario (ad esempio una agenzia immobiliare). Tuttavia a volte questo percorso può essere diverso, ad esempio è possibile passare dalla proposta di acquisto direttamente al rogito notarile saltando quindi il preliminare di compravendita, oppure nel caso in cui non ci si appoggi ad un intermediario, e quindi si faccia tutto fra privati, la fase della proposta di acquisto può essere saltata. Inoltre è prassi normale che l'agenzia accompagni le parti fino alla fine e quindi percepisca la provvigione il giorno del rogito notarile.

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L'Autore: Giacomo De Carlo
Immobiliarista, investitore, formatore, autore di diversi videocorsi e libri. Puoi seguirlo su Google+ o su Facebook.



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