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Le Imposte da pagare sulla Vendita di un Immobile

Quando si ri-vende un immobile è possibile che ci siano delle imposte da pagare. È bene però chiarire che non è la ri-vendita in sè ad essere tassata, bensì è l'eventuale plusvalenza realizzata. Dunque se non c'è plusvalenza non c'è neanche tassazione.

Crediti foto: denisp12

Ma cosa è la plusvalenza? La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione dell'immobile (compreso di spese accessorie) ed il prezzo di ri-vendita. La plusvalenza quindi si realizza nel caso in cui il prezzo di ri-vendita sia maggiore del prezzo di acquisto (compreso di spese accessorie). Ad esempio se acquisto un immobile a 100.000 € (compreso di spese accessorie) e lo ri-vendo a 110.000 € la plusvalenza realizzata è di 10.000 €, e quindi pagherò le imposte su quest'ultima somma, che in pratica rappresenta il mio guadagno. Nel caso in cui invece si sia ricevuto l'immobile per donazione il prezzo di acquisto da considerare ai fini dell'eventuale plusvalenza è quello pagato dal donante che aveva acquistato l'immobile.

Vediamo quindi tutti i possibili casi di tassazione sulla vendita di un immobile, iniziando da quello che rappresenta la regola generale di tassazione su una plusvalenza immobiliare.

Come regola generale è tassata la plusvalenza realizzata dalla ri-vendita di un immobile acquistato o costruito da meno di 5 anni, in quanto il ri-vendere entro 5 anni viene considerato come un'attività speculativa.

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La plusvalenza realizzata deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore e viene tassata secondo le aliquote progressive. Dato che l'aliquota minima è del 23%, conviene chiedere al notaio l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 20%, in modo da pagare meno.

Tuttavia esistono dei casi particolari in cui la plusvalenza non viene mai tassata. Questo avviene quando:

  • si vende la prima casa;
  • l'immobile è stato acquistato o costruito da più di 5 anni;
  • si vende un immobile acquisito per successione.

Oltre a ciò esiste anche un caso particolare che è opposto a questi, ovvero un caso in cui la plusvalenza è sempre tassata, anche nel caso in cui si ri-venda dopo 5 anni e anche nel caso in cui si sia ricevuto il bene per successione. È il caso della ri-vendita di un terreno edificabile. Inoltre in questo caso non è possibile neppure chiedere al notaio l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 20%. La plusvalenza realizzata deve essere inserita nella dichiarazione dei redditi del venditore ed è soggetta a tassazione separata, a meno che il contribuente richieda la tassazione ordinaria.

Anche le società che ri-vendono immobili non possono usufruire dell'imposta sostitutiva e qualsiasi plusvalenza da loro realizzata è sempre soggetta a tassazione.

Come avrai intuito per l'investitore è molto importante conoscere quali sono i casi di tassazione (anche perchè non tutte le plusvalenze vengono tassate) e sapere esattamente a quanto ammontano le imposte in quanto queste spese influiranno negativamente sul bilancio finale dell'operazione immobiliare, dunque vanno tenute in grande considerazione.

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L'Autore: Giacomo De Carlo
Immobiliarista, investitore, formatore, autore di diversi videocorsi e libri. Puoi seguirlo su Google+ o su Facebook.



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