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Affittare un immobile utilizzando il giusto contratto di locazione è importante per fare le cose nella maniera corretta, seguire la legge e tutelarsi. Molte persone sottovalutano questo aspetto, e quindi potrebbero ritrovarsi in situazioni problematiche. Ecco una guida ai contratti di locazione da utilizzare per affittare qualsiasi immobile.
Ci sono due grandi famiglie di contratti di locazione: i contratti di locazione a canone libero e i contratti di locazione a canone concordato.
Contratti di locazione (o contratti d'affitto):
I contratti di locazione a canone libero prevedono che il locatore (ovvero il proprietario dell'immobile) e il conduttore (ovvero l'affittuario) possano stabilire liberamente il canone di affitto che desiderano e le altre condizioni del contratto, a parte ovviamente determinate condizioni non derogabili per legge.
I contratti di locazione a canone concordato invece prevedono che si debba affittare l'immobile secondo modalità e canoni di affitto stabiliti dai Comuni e dalle associazioni di categoria, il che significa affittare l'immobile secondo un determinato range di prezzo sulla base delle caratteristiche dell'immobile. Inoltre i contratti di locazione a canone concordato durano meno rispetto ai contratti di locazione a canone libero. Contrariamente a quanto si pensa, non sempre il canone concordato è più basso rispetto ad un canone liberamente contrattato dalle parti. In ogni caso, quando ci sono le condizioni per affittare ad un canone concordato, bisognerà fare due calcoli e vedere se le agevolazioni fiscali consentono effettivamente dei benefici economici maggiori rispetto ad affittare l'immobile a un canone di locazione libero.
Vediamo ora quali sono i contratti di locazione, le loro caratteristiche, in quali situazioni è corretto stipularli, la loro durata e quali imposte bisogna versare.
Il contratto di locazione abitativa è un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo, quindi un appartamento, una casa indipendente o una casa semindipendente. Il contratto di locazione abitativa serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato per vivere. Il contratto di locazione abitativa ha una durata di 4 anni. Al termine dei 4 anni il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che è pari al 21% del canone di locazione annuo.
Il contratto di locazione commerciale è un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso commerciale, professionale, artigianale o industriale, quindi un negozio, un ufficio, un laboratorio o una fabbrica. Il contratto di locazione commerciale serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato per lavorare. Il contratto di locazione commerciale ha una durata di 6 anni. Al termine dei 6 anni il contratto si rinnova automaticamente per altri 6 anni. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. Per questo tipo di locazione non è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca.
Il contratto di locazione alberghiera è un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso alberghiero, quindi un hotel. Il contratto di locazione alberghiera serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato come albergo. Il contratto di locazione alberghiera ha una durata di 9 anni. Al termine dei 9 anni il contratto si rinnova automaticamente per altri 9 anni. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. Per questo tipo di locazione non è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca.
Il contratto di locazione agevolata è un tipo di contratto a canone concordato e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo al fine di usufruire di determinati vantaggi fiscali. Il contratto di locazione agevolata serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato come abitazione e per pagare meno imposte. Il contratto di locazione agevolata ha una durata di 3 anni. Al termine dei 3 anni il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 59,5% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che è pari al 10% del canone di locazione annuo.
Il contratto di locazione transitoria è un tipo di contratto a canone concordato e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo per esigenze temporanee (non turistiche). Il contratto di locazione transitoria serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato come abitazione per un periodo di tempo breve. Il contratto di locazione transitoria ha una durata che va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Al termine del periodo di affitto il contratto non si rinnova automaticamente. Vista la durata breve della locazione, nel contratto deve essere indicato espressamente il motivo della transitorietà della locazione. A tal proposito, una locazione di tipo transitorio può essere richiesta sia dal proprietario e sia dall'inquilino. Il proprietario dell'immobile infatti può utilizzare il contratto di locazione transitoria se deve vendere l'immobile in tempi brevi, se deve destinare l'immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari, se deve eseguire in poco tempo dei lavori di edilizia, se ha cause di natura legale legate a separazioni o divorzi. L'inquilino invece può utilizzare il contratto di locazione transitoria se sono necessarie cure o assistenza per sé o per i propri familiari in un luogo diverso dalla propria residenza, se possiede un contratto di lavoro temporaneo o se si è trasferito temporaneamente per lavoro, se deve effettuare lavori nella propria casa e non è possibile abitarci, se è in attesa della disponibilità effettiva di una casa acquistata oppure assegnata da un ente pubblico. Infine, è da segnalare che nei capoluoghi di provincia, e nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali, il canone di affitto può essere superiore fino al 20% rispetto a quello del contratto di locazione agevolata, purché tale possibilità sia prevista nel relativo accordo territoriale. Nel resto d'Italia invece il canone è libero. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che è pari al 21% del canone di locazione annuo.
Il contratto di locazione per studenti è un tipo di contratto a canone concordato e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo a studenti che sono iscritti all'università. Infatti il proprietario dell'immobile può stipulare questo tipo di contratto soltanto con persone che sono iscritte ad un corso di laurea in un comune diverso da quello della loro residenza. Il contratto di locazione per studenti serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato come abitazione per studenti universitari. Il contratto di locazione per studenti ha una durata che va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi. Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo di tempo. Anche il contratto di locazione per studenti consente delle agevolazioni fiscali. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 59,5% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che è pari al 10% del canone di locazione annuo.
Il contratto di locazione per box è un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso deposito, quindi un posto auto, una cantina, un box auto, un'autorimessa e così via. Il contratto di locazione per box serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato per depositare. Il contratto di locazione per box non ha una durata precisa, la durata viene liberamente contrattata dalle parti. Al momento della stipula del contratto di locazione per box le parti possono stabilire che alla scadenza il contratto si rinnovi automaticamente per un uguale periodo di tempo. Comunque, per quanto riguarda la durata, se il box è ricollegabile all'esercizio di un'attività commerciale o alberghiera, allora la durata della locazione diventa quella delle locazioni commerciali (6 6 anni) o alberghiere (9 9 anni). Stessa cosa vale nel caso in cui il box dato in affitto sia pertinenza di un'abitazione anch'essa data in affitto, in questo caso infatti la durata della locazione del box diventa quella del contratto di locazione che riguarda l'abitazione. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che è pari al 21% del canone di locazione annuo qualora il box (posto auto, cantina ecc.) dato in affitto sia una pertinenza dell'abitazione principale anch'essa data in affitto.
Il contratto di locazione turistica è un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per affittare un immobile ad uso turistico, quindi una casa vacanze. Il contratto di locazione turistica serve perciò in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato come abitazione per un brevissimo periodo di tempo. Il contratto di locazione turistica non ha una durata minima. Nel caso in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni complessivi nell'anno, è obbligatoria la registrazione del contratto. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che è pari al 21% del canone di locazione annuo.
Il contratto di sublocazione è un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per affittare a terzi un immobile che si è preso in affitto. L'immobile può avere qualsiasi destinazione d'uso, quindi abitativa, commerciale e così via, e si può subaffittare totalmente oppure anche solo parzialmente. Il contratto di sublocazione serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato per essere subaffittato. Per fare ciò, è ovviamente necessaria l'autorizzazione del locatore, ovvero del proprietario dell'immobile. Inoltre, è da segnalare che il contratto di sublocazione rende il conduttore unico responsabile del comportamento del subaffittuario. Il contratto di sublocazione può avere una durata inferiore o uguale a quella dei normali contratti di locazione. Alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo di tempo. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. Per questo tipo di locazione non è possibile esercitare l'opzione della cedolare secca.
Il contratto di comodato d'uso è un tipo di contratto che viene utilizzato per far utilizzare gratuitamente un immobile. Infatti una parte, il comodante, consegna all'altra, il comodatario, un immobile a titolo gratuito. Il contratto di comodato d'uso serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovrà essere utilizzato senza dover pagare il canone di locazione. Il contratto di comodato non ha una durata precisa, la durata viene liberamente contrattata dalle parti. Alla scadenza, il contratto può rinnovarsi per un uguale periodo di tempo, altrimenti il comodatario ha l'obbligo di riconsegnare l'immobile al comodante. Se nel contratto di comodato d'uso non è indicata la scadenza, il comodatario è obbligato a restituire l'immobile non appena il comodante lo richieda. Il contratto di comodato d'uso ovviamente non prevede una tassazione sul reddito visto che non si percepisce alcun canone di affitto.
Una considerazione finale. Per quanto riguarda i più importanti contratti di locazione, il legislatore ha pensato di far durare questi contratti per un periodo di tempo sufficientemente lungo in modo che il conduttore possa essere sicuro di avere l'immobile a disposizione per un buon numero di anni e quindi possa essere in grado di fare progetti. Considerando poi che questi contratti si rinnovano automaticamente alla loro scadenza per ulteriori anni, allora il periodo di locazione diventa ancora più lungo e dunque il conduttore può avere l'immobile a disposizione per tanti anni, mentre il locatore può continuare a percepire l'affitto senza bisogno di affittarlo nuovamente. Nel caso in cui invece alla scadenza del contratto di affitto il locatore non voglia prorogare il contratto di locazione, egli dovrà inviare al conduttore, almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, una lettera raccomandata nella quale comunica che non vuole prorogare il contratto di locazione in quanto intende avere a disposizione il proprio immobile, specificando una delle motivazioni stabilite dalla legge. In assenza di tali motivazioni, il locatore non può disdire il contratto, che quindi si proroga automaticamente per il periodo stabilito.
Puoi scaricare tutti i contratti sopra descritti nel Pack degli Affitti Immobiliari, che contiene appunto tutti i contratti di locazione esistenti. Questi contratti sono modificabili in base alle tue esigenze e stampabili. Potrai quindi utilizzarli per affittare qualsiasi tipo di immobile, tutelandoti correttamente e facendo tutto a norma di legge. In questo modo affittare sarà un piacere.
Vediamo ora una tabella finale riassuntiva che sintetizza le caratteristiche principali dei vari tipi di locazione.
| Nome | Uso | Canone | Durata | Proroga | Tassazione Ordinaria | Cedolare Secca |
| Contratto di Locazione Abitativa | Abitativo | Libero | 4 anni | 4 anni | IRPEF sul 95% del canone annuo | Si: 21% |
| Contratto di Locazione Commerciale | Commerciale, professionale, artigianale, industriale | Libero | 6 anni | 6 anni | IRPEF sul 95% del canone annuo | No |
| Contratto di Locazione Alberghiera | Alberghiero | Libero | 9 anni | 9 anni | IRPEF sul 95% del canone annuo | No |
| Contratto di Locazione Agevolata | Abitativo | Concordato | 3 anni | 2 anni | IRPEF sul 59,5% del canone annuo | Si: 10% |
| Contratto di Locazione Transitoria | Abitativo | Concordato | 1-18 mesi | No | IRPEF sul 95% del canone annuo | Si: 21% |
| Contratto di Locazione per Studenti | Abitativo | Concordato | 6-36 mesi | 6-36 mesi | IRPEF sul 59,5% del canone annuo | Si: 10% |
| Contratto di Locazione per Box | Deposito | Libero | / | Si | IRPEF sul 95% del canone annuo | No. Se il box è una pertinenza, si: 21%. |
| Contratto di Locazione Turistica | Abitativo | Libero | / | No | IRPEF sul 95% del canone annuo | Si: 21% |
| Contratto di Sublocazione | Abitativo e altri usi | Libero | Inferiore o uguale a quella dei normali contratti di locazione | Si | IRPEF sul 95% del canone annuo | No |
| Contratto di Comodato d'Uso | Abitativo e altri usi | / | / | Si | / | / |
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